房價(jià)下降并不完全是因?yàn)槿丝趩栴}?。雖然人口變化對房價(jià)有一定影響，但并非唯一因素。房價(jià)的漲跌更多地受到政策調(diào)控和貨幣增發(fā)的影響。
人口減少并不一定會導(dǎo)致房價(jià)大幅下跌。例如，韓國和日本雖然人口持續(xù)減少，但核心大城市的房價(jià)卻逆勢上漲。韓國2023年房價(jià)的大幅下滑主要是由于加息，而不是人口減少。同樣，日本房價(jià)的波動也與當(dāng)局選擇刺破泡沫、主動加息有關(guān)，而非人口減少?。
房價(jià)下降房租會下降嗎
房價(jià)下降通常會導(dǎo)致房租下降。房價(jià)和房租之間存在一定的關(guān)聯(lián)性，房價(jià)下降往往會帶動房租的下跌。以下是具體原因和分析：?
1. ?需求與回報(bào)率的雙重影響?
?需求變化?：房價(jià)下降會刺激更多人購房，從而減少租房需求。租房市場的需求減少，自然會導(dǎo)致房租下降。
?租金回報(bào)率?：如果房價(jià)下跌，而租金保持不變，租金回報(bào)率會上升。當(dāng)租金回報(bào)率高于銀行存款利率時(shí)，房東拋售房產(chǎn)的意愿降低，房價(jià)趨于穩(wěn)定。但如果租金也下降，租金回報(bào)率會回歸合理水平，進(jìn)一步影響房價(jià)和房租的平衡。
2. ?市場供需關(guān)系?
?供大于求?：近年來，許多城市的租房市場出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，尤其是保障性租賃住房的大量入市，進(jìn)一步壓低了房租。例如，深圳的保障性租賃住房租金僅為市場價(jià)的6折，對普通租房市場形成沖擊。
?人口流動放緩?：一線城市的人口流入量放緩，租房需求減少。例如，深圳和杭州的常住人口增長較前幾年明顯下降，導(dǎo)致租房市場競爭加劇，房租下跌。
3. ?經(jīng)濟(jì)與收入因素?
?收入預(yù)期走低?：經(jīng)濟(jì)波動和收入預(yù)期下降使得租客對房租的承受能力降低，房東不得不降價(jià)以吸引租客。
?GDP與租金背離?：盡管GDP和居民收入在增長，但租金卻連年下降，這表明供需關(guān)系在租金變化中起到了決定性作用。
4. ?房價(jià)下跌的直接傳導(dǎo)?
?房價(jià)與房租的聯(lián)動?：房價(jià)下跌會直接傳導(dǎo)到租房市場，因?yàn)榉繓|需要通過降低租金來維持房產(chǎn)的吸引力。例如，北京、上海等一線城市的房租已跌回2015-2017年的水平，甚至更低。
