宅地樓面價(jià)是指單位建筑面積平均分?jǐn)偟耐恋貎r(jià)格?。它是房價(jià)的主要組成部分之一，與建造成本、開發(fā)利潤、相關(guān)稅費(fèi)等共同構(gòu)成了商品房的市場(chǎng)價(jià)值。樓面地價(jià)是特殊的土地單價(jià)，是土地上建筑物面積均攤的土地價(jià)格。通常情況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。?

例如，一塊土地被用于開發(fā)住宅小區(qū)，其土地購置成本需要分?jǐn)偟轿磥斫ǔ傻拿恳惶鬃≌慕ㄖ娣e中，這個(gè)分?jǐn)偤蟮膯挝煌恋爻杀緝r(jià)格就是樓面地價(jià)?？梢哉f，樓面地價(jià)能夠最真實(shí)地反映建筑單價(jià)中所包含的單位土地成本價(jià)格 。相較于土地單價(jià)，在衡量土地價(jià)格水平高低方面，樓面地價(jià)往往更具參考價(jià)值。

住宅用地樓面價(jià)如何計(jì)算

1、基本公式

樓面地價(jià) = 土地總價(jià) ÷ 規(guī)劃建筑面積

假設(shè)某塊住宅用地的土地總價(jià)為 6 億元，規(guī)劃建筑面積為 15 萬平方米，那么該地塊的樓面地價(jià) = 600000000 元 ÷ 150000 平方米 = 4000 元 / 平方米 。這一公式直接將土地總價(jià)分?jǐn)偟揭?guī)劃建筑面積上，簡單明了地計(jì)算出了每平方米建筑面積所對(duì)應(yīng)的土地成本。

2、基于土地單價(jià)和容積率的公式

樓面地價(jià) = 土地單價(jià) ÷ 容積率

沿用前面土地單價(jià)為 50000 元 / 平方米，容積率為 3.0 的例子，樓面地價(jià) = 50000 元 / 平方米 ÷ 3.0 ≈ 16667 元 / 平方米 。這個(gè)公式通過土地單價(jià)和容積率來計(jì)算樓面地價(jià)，在已知土地單價(jià)和容積率的情況下，計(jì)算過程較為簡便，并且從原理上進(jìn)一步解釋了樓面地價(jià)與土地單價(jià)、容積率之間的關(guān)系，即容積率越高，每平方米建筑面積分?jǐn)偟降耐恋爻杀驹降? 。

3、實(shí)際案例計(jì)算

例如，2024 年在某城市的土地出讓中，宗地 A 的土地面積為 12000 平方米，容積率為 2.5，建筑密度≤30%，綠地率≥35%，建筑高度≤60 米。最終該宗地以 5.4 億元的價(jià)格成交。

首先，計(jì)算規(guī)劃建筑面積：規(guī)劃建筑面積 = 土地面積 × 容積率 = 12000 平方米 × 2.5 = 30000 平方米 。

然后，根據(jù)樓面地價(jià) = 土地總價(jià) ÷ 規(guī)劃建筑面積，可得該宗地的樓面地價(jià) = 540000000 元 ÷ 30000 平方米 = 18000 元 / 平方米 。

再如，宗地 B 的土地單價(jià)為 45000 元 / 平方米，容積率為 2.0。根據(jù)樓面地價(jià) = 土地單價(jià) ÷ 容積率，可得該宗地的樓面地價(jià) = 45000 元 / 平方米 ÷ 2.0 = 22500 元 / 平方米 。通過這兩個(gè)實(shí)際案例可以清晰地看到不同公式在計(jì)算樓面地價(jià)時(shí)的應(yīng)用。